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《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》政策解读
作者:佚名  文章来源:省政府网 更新时间:2020-08-14 14:37 点击数:

为认真落实《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)精神,进一步完善我省建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场,促进全省土地资源优化配置和节约集约利用,我省出台了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》(黑政办规〔2020〕12号)。

一、起草背景

2017年,原国土资源部在全国34个市、县开展了土地二级市场改革试点工作,我省牡丹江市作为试点城市之一参与了试点。2019年自然资源部起草了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》,经中央全面深化改革委员会第八次会议审议通过,国务院办公厅正式印发。根据《指导意见》精神,省自然资源厅牵头起草了我省《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》(以下简称《实施意见》),征求了财政、住建、国资、税务、金融、法院、市场监管等相关部门意见并进行修改完善,履行公平竞争审查、合法性审查等程序后,经省政府常务会议、省委深改委有关会议审议通过。

二、主要内容

《实施意见》主体框架共6个部分、20条。

第一部分提出二级市场建设的指导思想和政策适用范围,明确任务目标是在2022年底前,全省土地二级市场规则健全完善,交易平台全面形成,服务监管落实到位,形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。

第二部分明晰建设用地使用权转让的形式,各类导致建设用地使用权转移的行为均视为转让。分别明确划拨、出让、作价出资方式建设用地使用权转让,以及建设用地使用权分割、合并转让的形式、程序、条件和方式。

第三部分明确了出租或转租土地的权能和责任,重点针对划拨土地出租长期存在的不规范问题,强调加强划拨土地出租收益管理,建立收益年度申报制度。

第四部分提出放宽对抵押权人的限制,明确自然人、企业均可作为抵押权人。进一步保障建设用地使用权的抵押权能,支持养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。

第五部分重点针对土地二级市场平台缺失、信息不对称、管理分散等问题,搭建土地市场线上交易平台,充分利用网络系统,促进信息集聚,推动“交易+登记”一体化服务,推进“一窗受理、一网通办、一站办结”,提升服务效能。

第六部分从组织领导、部门协作、明确责任等方面提出具体要求。部门协作中,特别提出加强涉地司法处置和资产处置的衔接和管理。

三、文件的定位和主要解决的问题

《实施意见》立足我省实际,总体定位于在现行法律法规和实践成果的框架下对于土地二级市场的完善和规范,是国家顶层设计的具体落实,重在解决基层实践操作中带有普遍性的疑难问题。一方面,激发市场主体的积极性,在保障交易自由的前提下,提高交易双方的参与度,激活土地二级市场,促进存量土地再利用,提高节约集约用地水平。另一方面,更好的提高政府部门的服务水平,明确交易规则和方式,营造良好交易环境,适度惩戒违规交易行为,降低税费标准,促进二级市场显性交易,达到盘活存量用地的目的和建立完善城乡统一的土地市场体系的目标。

四、主要创新举措

《实施意见》突破了未达25%投资额不可以转让的限制,对于除商品住宅和商服用地外的房屋建设项目采取预告登记转让的方式盘活土地资产。《城市房地产管理法》第三十九条规定“以出让方式取得的土地使用权转让前应完成开发投资总额的25%以上”,该规定在早期防止炒地、稳定市场中发挥了重要作用,但在一定程度上制约了土地要素的自由流动,造成了大量的土地闲置。此次《实施意见》提出通过建立“预告登记转让”的方式,即盘活了存量土地,推进了“搁浅土地”处置,又防止了土地开发中的囤地、炒地行为。具体就是按照“先投入后转让”的原则,允许交易双方先行签订转让合同,以此鼓励、吸引新的用地者进行投资开发;同时依法办理预告登记,保障受让人权利。待开发投资总额达到法定要求时,再正式办理不动产转移登记。

    政策文件:

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